Hvorfor har det været så svært at bygge almene boliger i København?

Der skal bygges flere almene boliger for at skabe et mere sammenhængende Danmark, har det længe lydt fra indenrigs- og boligminister, Kaare Dybvad. 

Og nu vil regeringen gå videre med den plan. I sin tale ved Folketingets åbning præsenterede statsminister Mette Frederiksen regeringens ønske om at opføre 22.000 nye almene boliger over de næste 10 til 15 år i landets fire største byer. Særligt København kan angiveligt se frem til flere billige boliger. 

Men ønsket om flere almene boliger i Københavns Kommune har hersket længe. Ritt Bjerregaard gik i 2005 til valg som overborgmester i København på, at der skulle opføres 5.000 nye almene boliger i København, men planen mislykkedes. Hendes efterfølger på posten Frank Jensen ville opføre 9.000 billige boliger, men han formåede heller ikke at fuldføre planen.

Ideen med almene boliger er, at ingen skal tjene penge på husleje. I stedet er legen bestemt af omkostningerne ved at opføre og drive boligen. Men hvad er det ved København, der gør det så besværligt at få bygget de almene boliger, som socialdemokrater mener, byen hungrer efter?

Det har TjekDet spurgt to boligøkonomer om.

Småt med plads

Når politikerne på rådhuset vil have bygget nye betalelige boliger, skal der nødvendigvis være et sted, de kan opføres. Men grunde egnet til boliger er der i København kun forholdsvist få af. Så en del af forklaringen lyder, at der i kommunen i perioder simpelthen har manglet grunde til boliger. 

Med pladsmangel og stor efterspørgsel på boliger i Københavns Kommune er prisen på grunde skudt i vejret. Så når der er ledige byggegrunde, er det svært for de almene boliger at hamle op med prisen.

“Det er ikke nogen hemmelighed, at det er meget dyrt at bygge i København. Så de almene boliger har svært ved at komme til fadet på de byggemuligheder, der er,” siger Hans Thor Andersen, der er forskningschef ved Institut for Byggeri, By og Miljø på Aalborg Universitet.

For at holde lejen på almene boliger nede på et lavt niveau er det også nødvendigt at bygge billigt. I øjeblikket må det ikke koste mere end 21.460 kroner at bygge én kvadratmeter almen bolig i Københavns Kommune. Det bliver også kaldt for rammebeløbet.

---

Men i tider, hvor der generelt bliver bygget mange private boliger, bliver det også dyrere at bygge boliger. Og så kan rammebeløbet vise sig at være for småt til, at der bliver bygget almene boliger.

“Rammebeløbet har altid givet problemer, fordi det ikke justeres efter, hvad det koster at bygge. Derfor bliver det et problem at overholde det. Vi sidder i suppedasen, fordi det bliver dyrere at bygge, og rammebeløbet bliver ikke reguleret,” siger Curt Liliegreen, der er direktør for Boligøkonomisk Videncenter.

Flere penge i private boliger

Der er også en anden økonomisk hale ved byggeriet af almene boliger. Ganske enkelt er det en bedre forretning for bygherren at bygge private boliger.

“Først bygger bygherren de private boliger, som typisk er ejer- eller udlejningsboliger. Og så kan det godt gå i stå med byggeriet af de almene boliger. Kommunen kan nemlig ikke rigtig tvinge nogen til at opføre almene boliger, selvom der eksisterer en aftale,” siger Hans Thor Andersen.

Curt Liliegren mener, at der må have været uklarheder i kommunens aftaler med bygherrer om, hvornår de almene boliger i et byggeri skal stå færdige. Og det kan bygherrerne have udnyttet.

---

“Den private bygherrer vil gerne begynde med at bygge og sælge ejerboligerne hurtigt videre. Så kan man få sine penge hjem, der er brugt på at udvikle projektet. De står nemlig og trækker renter. Derfor kan bygherren risikere et direkte økonomisk tab ved at starte med at bygge de almene boliger,” siger han. 

Nye muligheder for almene boliger

Eksperterne peger også på, at politikerne på rådhuset har gjort det svært for sig selv at få bygget alment. 

Siden 2005 har der i København været et krav om, at 75 procent af nybyggede boliger i gennemsnit skal være 95 kvadratmeter store for at sikre plads til børnefamilierne i byen.

Med en kommunalplan fra sidste år er kravet blødt op, så 50 procent af kvadratmeterne i Københavns Kommune er givet fri. Dermed er det muligt at bygge mindre og billigere boliger.

Og med en ny planlov fra 2015 er det muligt for kommunerne at kræve, at 25 procent af en lokalplans boliger skal være almene. Men det har endnu ikke givet særligt mange almene boliger i København.

“I mange områder har der allerede været lokalplaner, så der har Københavns Kommune ikke kunnet stille krav. Det krav kan kun stilles i nye byudviklingsområder. Det er en almindelig misforståelse at tro, at kommunen bare kan forlange, at nu skal der bygges 25 procent almene boliger,” siger Curt Liliegreen.